I. LA OFERTA DE VIVIENDA NUNCA FUE EL PROBLEMA
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Vaya por delante, no sé si como descargo o advertencia, que no soy economista. No tengo modelo econométrico, ni me llaman de ninguna fundación para que valide sus estimaciones —y sospecho que después de esta charla van a seguir sin llamarme—. Lo que tengo son datos, públicos, que están ahí para cualquiera que quiera consultarlos, y aritmética de la que se aprende en primaria, o se aprendía. Con eso vamos a intentar entender el misterio del precio de la vivienda en España, por qué sube a pesar de que los sueldos no lo hagan, y por qué la receta que todo el mundo repite para que baje no solucionará nada, posiblemente al contrario.
Y les advierto desde ya que voy a ir por el camino largo, porque el camino corto —la tesis enunciada de golpe— no convence a nadie que no estuviera convencido de antemano. El camino largo, en cambio, tiene la ventaja de que uno puede desandarlo si se equivoca, y a veces no es malo equivocarse, para entender el mecanismo, pero no adelantemos acontecimientos, ya llegaremos a las encomiendas.
Empecemos por el videojuego, que es lo menos serio y por eso mismo lo más útil.
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En octubre de 2023 salió a la venta Cities: Skylines II, que es un simulador de ciudades, ahora mejorado con ia: uno traza calles, zonifica el suelo, pone colegios y hospitales, y una población virtual se muda, trabaja, paga impuestos y se queja. La queja es parte del diseño; para eso hay iconos.
Y desde el primer día, los jugadores empezaron a ver un icono por encima de todos los demás, repetido por barrios enteros, como una plaga maldita: High Rent. Alquiler alto. Los foros se llenaron de gente pidiendo consejo y de gente dándolo, con esa mezcla de generosidad y arrogancia que solo se encuentra en los foros de internet y en los congresos de arquitectura. Zonifica más denso, decían unos. Zonifica más pequeño, decían otros —y hay un hilo memorable en Reddit donde alguien escribe que hacen falta más viviendas de inicio, starter homes, como en Estados Unidos, sin advertir que acababa de trasladar el debate inmobiliario norteamericano a una ciudad virtual que gestiona una ia—. Sube los impuestos, decían los terceros. Bájalos, decían los cuartos.
Nada funcionaba del todo. Y había un caso que enloquecía especialmente a los jugadores, porque desafiaba toda intuición: las zonas de alquiler bajo —el equivalente virtual de la vivienda asequible— se morían siempre. Uno las colocaba lejos de todo, aisladas, en el peor suelo del mapa, y a los pocos minutos de simulación los edificios se abandonaban y la demanda de alquiler bajo volvía a llenarse. El ciclo se repetía indefinidamente. Un jugador lo resumió con una elegancia que ya quisieran algunos informes: el valor del suelo sube porque todo el mundo quiere mudarse a la ciudad, y entonces el alquiler se dispara.
Tardaron ocho meses en decir en voz alta qué pasaba. En junio de 2024, Colossal Order sacó un parche, una actualización que llamaron Economy 2.0, y en paralelo explicó que el juego tenía un casero virtual, un intermediario, una entidad algorítmica —y esto es lo mejor de toda la historia— que la mayoría de los jugadores ni siquiera sabía que existía; en los comentarios de PC Gamer hay una persona preguntando, con toda la razón del mundo, "¿el qué?". Es el típico intermediario se coloca entre el valor del suelo y el bolsillo del inquilino, fija la renta y se queda una comisión.
Y entonces vino la decisión. No había que añadir oferta. No había que ajustar la demanda. Eliminaron al casero.
La frase técnica es más sobria que la mía: quitaron el casero virtual, y los costes de intermediación y mantenimiento del edificio lo pagan ahora a partes iguales todos los inquilinos. Es decir, y esto es lo que me interesa que se queden: no abolieron el alquiler. El alquiler sigue existiendo, sigue calculándose sobre el valor del suelo, sigue subiendo en las zonas buenas. Lo que abolieron es el extractor de rentas que simplemente recauda sin aportar, eliminaron al "inversor inmobiliario". Lo que pagan los inquilinos va al edificio —a su mantenimiento, a su mejora, a que no se caiga— en lugar de ir a un tercero que no produce nada. Un periodista de PC Gamer las llamó dos medidas graciosamente contradictorias, y tenía razón: son contradictorias con toda la economía que el propio juego pretendía simular.
Los carteles de High Rent desaparecieron para no volver.
Ahora bien, un videojuego no es un país, y yo no voy a cometer la torpeza de decir que España es Cities: Skylines 2. Pero hay una cosa que sí me parece decible, y es que cuando unos programadores de Finlandia se sentaron a averiguar por qué su ciudad virtual no producía vivienda asequible por mucho que se construyera, la respuesta que encontraron no estaba en la oferta. Estaba en quién se quedaba las rentas producto del sobrecoste. Puede que estuvieran equivocados. Pero por lo menos miraron ahí.
Nosotros llevamos veinticinco años sin mirar ahí. Cada vez me cuesta más pensar que sea algo inocente o desconocimiento.
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Vamos ahora con la parte aburrida. Es aburrida de una manera casi ofensiva, con sus dígitos y sus decimales, y sin embargo es la única parte de la charla que no admite discusión: son cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadística, publicadas, verificables, y de las que cualquiera puede sacar sus propias conclusiones. Estas son las mías:
En 1991 España tenía 38,8 millones de habitantes, 11,8 millones de hogares y 17,2 millones de viviendas. En 2001, 40,8 millones de habitantes, 14,1 millones de hogares y 20,9 millones de viviendas. En 2011: 46,8, 18,0 y 25,2. En 2021: 47,4, 18,5 y 26,6. Y a primeros de 2026, con los datos trimestrales que el INE publica ahora que el censo dejó de ser decenal: 49,5 millones de habitantes, 19,7 millones de hogares y algo más de 27 millones de viviendas.
Tres cosas cambian a lo largo de 35 años, vayamos por partes.
El crecimiento de la población. Entre 1991 y 2026 España gana casi once millones de habitantes. Es mucho y no de forma lineal, sostenida, sino a oleadas: casi seis millones solo entre 2001 y 2011, luego una década plana, y luego otro empujón migratorio desde 2022 que todavía dura.
Menos habitantes por hogar. El número medio de personas por vivienda va bajando sin pausa: 3,82 en 1970, 3,26 en 1991, 2,86 en 2001, 2,58 en 2011, 2,54 en 2021, 2,49 hoy. Cada décima que baja significa hogares nuevos sin que nazca nadie. Los hogares de una sola persona son ya 5,6 millones —el 28,4%— y están a poco más de cien mil de convertirse en el tipo de hogar más frecuente de España. Y no son, como suele imaginarse, jóvenes emancipados: son mayoritariamente personas mayores, muchas de ellas viudas, muchas de ellas mujeres.
La construcción de viviendas. Y aquí está el dato que quiero que retengan por encima de todos. Entre 2001 y 2011, en la mayor burbuja constructora de la historia de Europa occidental, España levantó 4,3 millones de viviendas. Un crecimiento del parque del 20,3% en una década, contra un crecimiento de población del 14,6%. Se construyó, en términos estrictamente aritméticos, más rápido de lo que crecía la población.
En cualquier manual de economía clásica te dirán que si hay más oferta que demanda, los previos bajan. Sin embargo, entre 2001 y 2011 los precios se duplicaron.
Y ahora el reverso. Entre 2011 y 2021 el parque edificado apenas creció un 3%. En 2024 se terminaron unas cien mil viviendas; en 2025 los certificados de fin de obra cayeron los cuatro trimestres y cerraron el año por debajo de las ochenta y cinco mil, el peor dato reciente. Es decir, construimos menos de lo que crece la población desde hace 5 años.
Los precios subieron, según datos oficiales, un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026.
De modo que tenemos dos regímenes opuestos de oferta —construcción masiva y construcción nula— y el mismo resultado en los dos. Yo no digo que esto demuestre que la oferta es irrelevante; sería una barbaridad y además no lo creo. Digo que quien sostenga que construir abarata tiene que explicar 2001-2011, y hasta ahora no he leído una explicación que no consista en cambiar de tema.
Hay un matiz que juega en mi contra y que prefiero poner yo antes de que lo ponga otro. Entre 2001 y 2011 los hogares crecieron un 27,5%, más que el parque. Relativo a la población se construyó de sobra; relativo a las unidades de demanda real, se construyó de menos. Es un buen argumento y no lo esquivo. Pero fíjense en lo que pasa hoy, que es donde la cosa se pone seria: se forman unos 239.000 hogares al año y se terminan unas 85.000 viviendas. Casi tres hogares por cada vivienda nueva. El resto —unos ciento cincuenta mil hogares anuales— se aloja necesariamente en un parque que ya existía: pisos vacíos que se activan, segundas residencias que pasan a primeras, jóvenes que no se emancipan, gente que se apiña, compartiendo habitación, donde antes vivía menos gente. Las soluciones al problema son numerosas y no es necesario se exhaustivo.
Guarden las cifras. Volveremos a ellas al final, cuando toque hablar de qué se puede hacer.
II. UN PROBLEMA DE HACE 500 AÑOS
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Cuando uno lleva un tiempo problematizando sobre los precios de la vivienda, acaba viendo precios y usura por todas partes. La sensación de que la cosa no es nueva se vuelve insistente. No es ningún secreto que España ha sido siempre terreno de rentistas y de aristócratas que extraen su riqueza del patrimonio. Y entonces apareció —y creo que a cualquiera que haya estudiado algo de historia colonial se le hubiera aparecido igual— la encomienda.
La encomienda no era, técnicamente, propiedad. Era un derecho, otorgado por la Corona y transferible entre titulares, sobre el producto del trabajo futuro de una población adscrita a un territorio. El encomendero no compraba indios: compraba un flujo. Y ese flujo se traspasaba, se heredaba, se litigaba, mientras la población, que sí producía valor en esos terrenos, obligada, esclavizada más bien, no tenía opción ni voz alguna en el traspaso. ¿Les suena de algo?
Bueno. En 2014, Blackstone compró al FROB Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria la cartera hipotecaria de una caja de ahorros, del orden de cuarenta mil posiciones acreedoras. Cuarenta mil hogares cuyo salario futuro cambió de destinatario sin que ninguno de ellos fuera consultado, pudiera oponerse, o en muchos casos se enterara hasta que le llegó la carta. La titulización hipotecaria es, formalmente, la conversión de rentas del trabajo futuras en activo negociable.
Y sin embargo hay que pararse, porque la analogía tiene una indecencia que conviene mirar de frente. La encomienda se aplicaba a una población colonizada, conquistada militarmente, racializada, en un contexto de catástrofe demográfica y de coerción física con mortalidad masiva. Comparar eso con una hipoteca cara es, en cierto modo, banalizar la tragedia humanitaria del proceso colonial. Y hay una asimetría económica todavía más fuerte: el encomendado no recibía nada, mientras el hipotecado, cuando se trata de un hipotecado, por mal que le vaya, termina siendo propietario de un inmueble.
De modo que la descarto. O mejor dicho —y aquí está el matiz que me interesa— la descarto para la hipoteca, pero no para el alquiler. Porque el inquilino tampoco recibe nada. El inquilino paga durante treinta años y al final de los treinta años tiene exactamente lo mismo que tenía al principio, que es nada.
Y el problema no es solo para el inquilino, que no tiene opciones, no puede comprar porque no es "hipotecable" y, sin embargo, tiene que vivir en alguna parte. La propia administración se ve perjudicada:
Un pediatra de atención primaria del Servicio de Salud de las Islas Baleares cobra 43.885 euros brutos anuales. Una habitación en Ibiza supera los 800 euros al mes; un apartamento de un dormitorio, mil quinientos o más. Es el "high rent" más obsceno si Baleares fuera Cities Skyline 2. El resultado es que las plazas no se cubren, que se cierran consultas de atención primaria y no es posible abrir otras nuevas, y que hay enfermeras que rechazan contratos —hay el caso documentado de una enfermera pediátrica que renunció a cuatro meses en la UCI neonatal de Son Espases porque no encontró alojamiento, o sea, alojamiento acorde a su salario—. El Área de Salud de Eivissa y Formentera está oficialmente declarada de difícil cobertura por acuerdo del Consejo de Gobierno. Y el Govern balear ofrece complementos de veinte mil euros anuales a los médicos y quince mil a las enfermeras que acepten esas vacantes.
Deténganse un segundo en lo que eso significa. El erario público paga veinte mil euros por médico y año, no para retribuir su trabajo, sino para que pueda pagárselos a otra persona. Una persona que, en la operación completa, no ha producido absolutamente nada: no ha construido la vivienda, no la ha mejorado, y mucho menos ha curado a nadie o atendido a ningún enfermo. Ha ejercido un derecho sobre un lugar.
El médico produce salud. El propietario ejerce una posición. Y una isla entera se queda sin pediatras porque el segundo puede cobrarle al primero por vivir en un sitio.
Hay quien a esto le llama mercado. Se le puede llamar precio de equilibrio. Se le pueden dedicar informes con gráficos de oferta y demanda. Pero cuando el bien en cuestión no son tulipanes sino el lugar donde una persona vive, cuando el resultado medible es que los niños de una isla no tienen pediatra, yo creo que hay que tener el estómago muy entrenado para llamarlo solamente mercado.
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La encomienda no resultaba muy fructífera porque implicaba colonialismo y esclavitud, pero resulta que la analogía que buscaba estaba mucho más cerca, era castellana, era sobre inmuebles, y lleva quinientos años documentada.
Se llamaba censo consignativo. Funcionaba así: usted recibía un capital, y a cambio quedaba obligado a pagar una pensión anual, indefinida, cargada sobre una finca concreta, hasta que alguien la redimiera. El censo se heredaba con la finca. Se vendía. Se litigaba. Fue el instrumento ordinario de crédito en Castilla desde el siglo XV hasta bien entrado el XVIII, y desde el primer día hubo quien lo llamó usura encubierta, porque lo era: era un préstamo con interés perpetuo disfrazado de compraventa de una renta.
Y tuvo imitador en Galicia, todavía más elocuente: los foros. Gravámenes perpetuos sobre la tierra que estructuraron la sociedad gallega durante cuatro siglos, que crearon una clase entera de perceptores que no trabajaban la tierra ni vivían cerca de ella, y que generaron tal cantidad de pleitos que el problema foral fue el problema político de Galicia durante generaciones. ¿Saben cuándo se redimieron definitivamente? En 1926. Hace cien años. Un cargo perpetuo sobre el suelo tardó cuatro siglos en morirse, y no se murió solo: hubo que matarlo por ley.
Cuatro siglos. Piensen en eso la próxima vez que alguien diga que el mercado se corrige por sí mismo. La mano invisible del mercado ni es tan invisible ni tan neutral.
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A pesar de todo, los censos no pasaron sin crítica. La crítica la formularon, con una precisión que todavía sorprende, los teólogos juristas de la Escuela de Salamanca: Martín de Azpilcueta, Tomás de Mercado, Luis de Molina, Covarrubias. Gente que escribía en el siglo XVI, en castellano y en latín, sobre contratos, sobre cambio de moneda, sobre el valor del dinero en el tiempo —anticiparon la teoría cuantitativa del dinero, dicho sea de paso, unos cuantos siglos antes de que la firmara nadie con acento anglosajón—. El problema es que eran católicos y españoles, o sea, no anglosajones y protestantes, que son los que mandaban cuando se escribieron los libros de historia que se impusieron al resto.
Los de Salamanca manejaban un concepto; el iustum pretium. El justo precio. Que no era, y esto es lo importante, el precio que a uno le pareciera bonito. Era el precio que una cosa alcanzaría en un mercado sin coacción y sin manipulación, con información compartida, sin monopolio, sin necesidad apremiante de una de las partes. Un precio de referencia contra el cual se podía medir el precio realmente pagado.
Lo que la Escuela de Salamanca sostuvo —y sostuvo en la corte, y contra los intereses de mucha gente poderosa— es que un precio puede ser jurídicamente válido y moralmente indecente. Que el hecho de que dos partes firmen no santifica lo firmado, si una de las dos firmó porque no le quedaba otra.
Yo tengo mis números. Con un colaborador habíamos calculado, por dos métodos independientes —el coste de construir ex novo por un lado, por el otro el poder adquisitivo histórico de un salario mediano—, que el metro cuadrado en España debería costar, hoy, entre 1.350 y 1.650 euros, contra los 2.354 que registran los datos notariales de lo efectivamente pagado. Una sobrevaloración de entre el 43 y el 74 por ciento. A esa cifra la llamamos precio honesto, un poco ingenuamente, con esa sensación de estar inventando una palabra a las dos de la mañana.
Resulta que lleva quinientos años inventada. En castellano. Por unos teólogos de Salamanca que además habían pensado el problema más y mejor que nosotros.
No lo cuento como anécdota simpática. Lo cuento porque cambia el estatuto de la discusión. Cuando uno dice hoy que el precio de la vivienda es injusto, le contestan que la justicia no es una categoría económica, que el precio es el que es, que el mercado no tiene moral. Y resulta que la tradición jurídica española tiene medio milenio de doctrina diciendo exactamente lo contrario, y que esa doctrina la escribieron señores bastante más conservadores que cualquiera de los que hoy se escandalizan.
III. QUIÉN FIJA EL PRECIO
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Volvamos al presente.
El otro día, discutiendo sobre quién fija el precio, me dijeron que los grandes tenedores —los propietarios de más de diez inmuebles residenciales, que en España son unos veintisiete mil y suman algo más de un millón de viviendas— como apenas controlan el 4,3% del parque difícilmente puede fijar el precio al 95,7% restante.
Y ahí salte como un resorte, eso sería cierto si el 95,7% estuviera en venta, pero no lo está.
Es obvio en cuanto se dice, y es demoledor. En 2025 se firmaron 705.357 compraventas de vivienda en España, que sobre un parque de veintiséis millones y medio es el 2,6%. Eso es el mercado. El resto no es oferta competidora: es gente viviendo en su casa. No compite con nadie por nada, igual que yo no compito con un concesionario por no vender mi coche, o mi vecino no compite con la panadería por no vender pan. Aunque yo tenga coche y mi vecino horno y harina.
De modo que el denominador correcto no es el parque de viviendas, es el flujo de compraventas. Ahora, el millón de viviendas de los grandes tenedores equivale a año y medio de todas las transacciones inmobiliarias de España.
Pero, cuidado, lo verdaderamente importante no es cuánto acaparan, sino quién puja. Y aquí voy a hacer una cosa que no se estila mucho, que es quitarle importancia a mi propio dato.
Las cifras de 2025 dicen que los extranjeros hicieron entre el 13,8 y el 19,3 por ciento de las compraventas según a quién se le pregunte —el Notariado y los Registradores no se ponen de acuerdo, cosa que conviene saber antes de citar a ninguno de los dos con cara de suficiencia—, que de esos alrededor de un 40% son no residentes, y que las sociedades y los fondos rondan el 12%. Sumando lo que con seguridad no es un hogar comprando la casa donde va a vivir el resto de sus días, sale algo así como uno de cada cinco. Y eso dejando fuera el bloque grande e inmedible, que son los españoles residentes comprando la segunda, la tercera, o la inversión.
Que sea un 20% de compraventa da un poco igual, porque el precio en una subasta no lo fija la mayoría de la sala: lo fija el postor más alto. Si hay cuarenta personas dispuestas a llegar hasta cien mil y dos dispuestas a llegar hasta ciento cuarenta, el martillo cae en ciento cuarenta, y las cuarenta primeras no lo bajan un euro por el hecho de estar ahí sentadas. Que los pujadores decididos sean dos o sean cuatro no cambia el precio de adjudicación. Lo que no da igual es en cuántas subastas hay por lo menos uno de esto pujadores marginales dispuestos a pagar un sobreprecio.
Dicho de otro modo, un 20% de compradores influye en un mayor número de transacciones, pero no fija mejor un sobreprecio que un 10%, lo hace más rápido y lo hace en mayor extensión, no tan localizado.
Y la razón por la que el hogar tiene las de perder es que el hogar puja hasta donde le llega la nómina, y cuando no le llega se retira. El inversor puja hasta donde le compensa el rendimiento esperado, y ese rendimiento no está acotado por los salarios españoles sino por el capital disponible en el mundo, que a efectos prácticos es infinito. Así que, añadir oferta no bajará el precio hasta que la oferta supere a la capacidad del inversor marginal infinito, o sea, nunca.
Falta todavía una pieza: la tasación por comparables. Una vivienda no se valora por lo que cuesta hacerla (puede hacerse, pero no es lo habitual), se valora por lo que se pagó por otras similares y cercanas. De manera que cada operación cerrada a precio de inversor se convierte en referencia automática: para las tasaciones, para los precios de oferta, y sobre todo para el precio de reserva del vecino que va a vender, que abre el portal inmobiliario, ve lo que se pagó en el número doce, y sube el suyo esa misma tarde.
Una minoría de operaciones contamina el cien por cien de las referencias. No hace falta que el inversor quiera comprar tu piso, basta con que haya comprado el del portal de al lado.
Por tanto, la proporción de inversores no determina el nivel del sobreprecio global, pero sí influye en aquellos sitios en que aparece. Con un 20% del mercado no quedan casi submercados donde no se cruce en alguna ciudad, por pequeña que sea. Con uno de cada cincuenta hay comarcas enteras donde no se cruza nunca y el precio lo sigue fijando la nómina local. Que es exactamente lo que muestra el mapa español: Baleares, Málaga y Madrid por un lado; Soria, Teruel y Zamora por el otro. No son dos mercados con distinta oferta. Son dos mercados con distinto postor marginal.
Aquí tenemos a nuestro casero virtual. No hace falta que nadie acapare, no hace falta que nadie se coordine, no hace falta especular: basta con que el que fija el precio al margen no sea el que necesita el techo.
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Dicho lo cual, hay algo que durante mucho tiempo me pareció un misterio, y es por qué el diagnóstico oficial no cambia nunca.
Parece que lo que todo el mundo mira es el stock —cuántas viviendas hay, cuántas faltan, cuántas habría que construir—, que es una variable magnífica porque se mide bien, se proyecta bien, sale en gráficos limpios y tiene la virtud política de que la solución que sugiere no molesta absolutamente a nadie que ya tenga algo. Nadie mira el flujo. Nadie pregunta quién puja.
Eso es verdad, y es insuficiente. Aun así, es como una verdad religiosa, incuestionable, un axioma que se repite en libros, publicaciones, tertulias y ruedas de prensa.
El problema, creía yo, es que muchos contenidos, casi siempre patrocinados (por el sector inmobiliario), cuestan una fracción de lo que cuesta un estudio, se produce en una tarde y aparece el primero cuando alguien teclea en el buscador "burbuja inmobiliaria". Es difícil encontrar algo que no diga "hay que construir más".
También existe la otra literatura, la que dice exactamente lo contrario y lo dice mejor que yo: José Manuel Naredo lleva desde los años ochenta describiendo el modelo inmobiliario español y su relación con la burbuja del suelo; Neil Smith formuló el concepto de rent gap, la brecha entre la renta que un suelo produce hoy y la que produciría en su uso más rentable, que es literalmente el motor de todo lo que les he contado sobre el alquiler turístico; el Observatorio Metropolitano lleva veinte años documentando el proceso ciudad por ciudad.
Esos libros existen, están editados, cuestan entre nueve y dieciocho euros y trescientas páginas de atención. El artículo patrocinado es gratis, tardas cuatro minutos en leer y ya está pagado. No hay debate entre las dos cosas. Hay una asimetría de acceso, que es un fenómeno distinto y bastante peor, porque el debate se puede ganar y la asimetría no.
Y sin embargo, empiezo a pensar que no hay un problema de "acceso" a los textos, sino en su demanda. Porque, y háganse la pregunta en serio, la pregunta que ordena el resto de esta charla: ¿quién quiere leer que la vivienda va a bajar?
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Bueno. ¿Y qué se hace?
Tres cosas, y las pongo en orden creciente de dificultad porque creo que así se entiende mejor por qué llevamos veinticinco años haciendo solo la primera.
Una: cerrar el hueco de flujo. Doscientos treinta y nueve mil hogares al año contra ochenta y cinco mil viviendas. Hay que construir, y hay que construir donde se forman los hogares y no donde hay suelo barato, que es el error que se cometió en 2005 y que nos dejó urbanizaciones vacías en Guadalajara mientras la gente se apretaba en Vallecas. Pero conviene decirlo con claridad: esto es necesario y no es suficiente, y el periodo 2001-2011 está ahí para demostrarlo.
Dos: matar el rendimiento. Aquí sí hay palancas concretas y aquí es donde el ejemplo del videojuego se vuelve literal. Fiscalidad progresiva por número de inmuebles, de modo que la décima vivienda no tribute como la primera. Requisitos reales de actividad hotelera para quien hace actividad hotelera —licencias, personal, seguridad, tributación— porque hoy tenemos unas trescientas cuarenta mil viviendas anunciadas en plataformas compitiendo con hoteles sin ninguna de sus obligaciones. Y sobre todo, cerrar el arbitraje del alquiler de temporada, que es por donde se está escapando todo: cuando aprietas la vivienda turística, el stock no vuelve a residencial, se recategoriza. La vivienda turística cayó más de un diez por ciento interanual en 2025 y el precio subió un 12,9%. No desapareció: cambió de nombre.
Tres: matar la expectativa. Esta es la difícil, y es la única que de verdad importa, porque el tramo del precio que hoy hace el trabajo pesado no es el rendimiento del alquiler —que se está comprimiendo— sino la apuesta pura a que el precio nominal seguirá subiendo. Y esa expectativa solo se mata de una manera: haciendo creíble que no se va a cumplir. Lo cual, si uno lo piensa, es una forma de intervenir el precio, aunque no se intervenga el precio.
Que fue, exactamente, lo que hicieron los finlandeses. No añadieron oferta: quitaron al que se quedaba el margen.
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Y ahora la pega, que no pienso esconder porque esconderla sería hacer exactamente lo mismo que critico.
Les dejé una pregunta al aire hace un rato: quién quiere leer que la vivienda va a bajar. Vamos a contestarla haciendo la lista, que es un ejercicio deprimente pero clarificador.
A quién le conviene que bajen los precios: a los inquilinos, que son entre el dieciséis y el diecinueve por ciento de los hogares; a los jóvenes que todavía no han entrado y por tanto no tienen nada que perder; a los empresarios de las zonas caras, que no encuentran a quien contratar; y al erario público, que ya está pagando veinte mil euros por médico y año en Ibiza para tapar el agujero.
A quién no: a los catorce millones de hogares propietarios; a la banca, que tiene su balance apoyado en el valor de las garantías; al sector constructor; y a las haciendas autonómicas y municipales, que ingresan por transmisiones y por el impuesto de bienes inmuebles y cuyas cuentas se hunden si el valor cae.
Miren bien las dos listas. La primera es más joven, más pobre, está peor organizada y vota menos. La segunda no necesita reunirse en ningún sitio para actuar coordinadamente, porque no tiene que actuar: le basta con seguir haciendo lo que ya hace.
Ahí está el terreno fértil. Los que producen esos artículos no le están mintiendo a nadie contra su voluntad; le están diciendo a catorce millones de hogares exactamente lo que esos hogares quieren oír. Y quieren oírlo aunque no vayan a vender nunca, aunque compraran para vivir y solo para vivir, aunque el número solo exista en un correo del banco una vez al año. Porque de alguna manera —y esto daría para otra charla que no es esta— hemos aprendido a leer el precio de nuestra propia casa como si fuera una nota que nos ponen.
El 75% de los hogares españoles son propietarios, y para la inmensa mayoría de ellos la vivienda es el principal activo de su vida, cuando no el único. Una corrección hasta el justo precio —ese 43 o 74 por ciento del que hablábamos— no es una reforma de mercado: es la mayor destrucción de patrimonio de las clases medias españolas desde la guerra.
Ningún gobierno hará eso voluntariamente. Conviene decirlo, porque un análisis que describe un diagnóstico correcto y una salida que el sistema político no puede tomar sigue siendo un análisis correcto, pero deja de ser un programa. Y confundir las dos cosas es la manera más rápida de perder la credibilidad que uno haya podido ganar en las dos horas anteriores.
Lo único que se me ocurre añadir es que la pregunta está mal formulada cuando se formula así, como si de un lado hubiera patrimonio y del otro nada. Porque lo que hay al otro lado del platillo son los hijos y los nietos de la gente de la primera lista y de la segunda: una generación entera que va a pagar durante cuarenta años, o que no va a poder pagar nunca, una diferencia que no produjo nadie. La transferencia ya se está haciendo. Lo único que se discute es en qué dirección.
Los foros gallegos tardaron cuatro siglos. Los censos, tres. Ninguno de los dos se cayó solo.
Yo no sé si esto tiene solución, y sospecho que no la tiene por la vía que a mí me gustaría. Pero sí sé que llevamos veinticinco años mirando el stock, y que hay una casilla en la que casi nadie ha mirado todavía, y que unos programadores finlandeses la encontraron en ocho meses porque no tenían un informe previo que defender.
En fin, que igual habría que probar.